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Leitsatz: 1. Zu den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB; zur hinreichenden Beschreibung von Art und voraussichtlichem Umfang der Modernisierungsmaßnahme.2. Eine nachhaltige Einsparung von Endenergie i.S.d. § 555b Nr. 1 BGB liegt schon dann vor, wenn die Maßnahme dauerhaft wirkt und bei im Übrigen unveränderter bestimmungsgemäßer Nutzung der Mieträume zu einer messbaren Reduzierung des Energieverbrauchs führen wird. Führt die Maßnahme zu einer deutlichen Reduzierung der durch U-Werte konkretisierten Wärmedurchgangskoeffizienten, wird zukünftig - bei im Übrigen identischen Rahmenbedingungen - entsprechend deutlich weniger Energie aufgewandt werden müssen, um in den Räumen eine bestimmte Zieltemperatur zu gewährleisten. Dieser physikalische Zusammenhang liegt auf der Hand und kann nicht erfolgreich bestritten werden.3. Ein gerichtlicher Sachverständiger darf die einschlägigen DIN-Vorschriften sowie die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie sowie vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit veröffentlichte „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ zugrunde legen, um das Maß der zu erwartenden Energieeinsparung zu ermitteln. Das Vorbringen, der tatsächliche Energieverbrauch in der Vergangenheit habe schon deutlich unter den von der Sachverständigen erst für die Zeit nach Durchführung der Maßnahme prognostizierten Werten gelegen, rechtfertigt nicht den Schluss, dass die für den aktuellen Bestand angesetzten U-Werte unzutreffend seien und das Gebäude tatsächlich jetzt schon eine viel bessere Dämmung aufweise.

Leitsatz: Der Mieter ist grundsätzlich und in der Regel berechtigt, den Anspruch aus § 546 BGB bereits vor Vertragsende zu erfüllen mit der Folge des Annahmeverzugs bei Ablehnung der angebotenen Schlüsselübergabe.

Leitsatz: 1. Wird von dem Mieter ein Verstoß gegen § 5 WiStG für einen zurückliegenden Zeitraum geltend gemacht, so sind bei der Vermietung nachfolgende Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen (Anschluß an KG, GE 1995, 686). 2. Ein Sachverständigen-Gutachten, das die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich anhand von drei Vergleichsobjekten ermittelt und im übrigen auf dem Mietspiegel fußt, kann zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. 3. Ein Sachverständigen-Gutachten, das für einen bestimmten Zeitraum die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, kann auch für die Ermittlung der Vergleichsmiete in einem davor liegenden Zeitraum herangezogen werden, wenn dieser ein Jahr davor nicht überschreitet. 4. Ist der Eingangsbereich des Hauses in schlechtem Zustand, ist ein Abzug von dem sonst sich ergebenden ortsüblichen Mietzins gerechtfertigt. 5. Macht der Vermieter geltend, daß die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigende neu vereinbarte Miete wegen höherer laufender Aufwendungen gerechtfertigt ist, so muß er das durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen, die den Anforderungen des WoBindG entspricht. 6. Bei der Gebäudeabschreibung darf jedoch nicht der Verkehrswert angesetzt werden, sondern lediglich die Baukosten. 7. Verwaltungskosten dürfen nur in der für jedes Jahr gesetzlich zulässigen Höhe eingestellt werden. 8. Bewirtschaftungskosten dürfen nur insoweit angesetzt werden, als sie einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Daher muß die Position Hauswarts-/Entrümpelungskosten gesondert erläutert werden. 9. Fehlerhafte Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung machen diese dann nicht unwirksam, wenn sie ohne weiteres herausgerechnet werden können. 10. Abschreibungen für Ölzentralheizung und Sammelantenne sind zulässig. 11. Der Ansatz des Verkehrswertes statt des Kaufpreises als Grundlage für die Ermittlung der fiktiven Eigenkapitalkosten unterliegt dann keinen Bedenken, wenn ein geringerer Verkehrswert als der gezahlte Kaufpreis angesetzt wird. 12. Als Hypothekenzinsen können die sich aus den Monatsberichten der Deutschen Bank ergebenden marktüblichen Zinsen für erstrangig gesicherte Hypothekendarlehen angesetzt werden. 13. Der Mieter ist dann mit der Minderung nicht ausgeschlossen, wenn er die Mängel in bestimmten Abständen regelmäßig angezeigt hat. 14. Heizungsmängel zu Beginn der Heizperiode berechtigen nur dann zur Minderung, wenn die dadurch verursachten Innentemperaturen in der Wohnung im einzelnen vorgetragen werden. 15. Die Minderung des Mietzinses ist grundsätzlich auch wegen Baulärm, Schutzemissionen, Einschränkung des Lichteinfalls und erhöhter Einbruchsgefahr durch ein an der Außenfassade vor der Wohnung aufgestelltes Baugerüst gerechtfertigt. Auch insoweit muß aber eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung im einzelnen dargetan werden.

Leitsatz: Es soll ein Rechtsentscheid des Kammergerichts herbeigeführt werden über folgende Frage: Hat der Mieter einer Eigentumswohnung gegen seinen Vermieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das Ge meinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich machen und ein entsprechender Beschluß der Eigentümerversammlung fehlt?

Leitsatz: Tragen die Mieter schlüssig vor, die geltend gemachten Schadenersatzansprüche seien gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt, so hat der Vermieter seinerseits schlüssig darzutun, dass seine Klage die Verjährungsfrist gewahrt habe. Weist das Gericht im Verhandlungstermin darauf hin, dass dazu die bloße Angabe des Monats der Wiederinbesitznahme der Wohnung nicht ausreiche, muss der Vermieter das konkrete Datum der Inbesitznahme der Wohnung angeben oder dartun, aus welchen Gründen ihm eine sofortige Erklärung im Sinne des § 139 Abs. 5 ZPO unmöglich sei. Wenn er dies schuldhaft versäumt, stehen die Präklusionsvorschriften der §§ 529, 531 ZPO der nachträglichen Substantiierung seines Vortrags im Berufungsrechtszug entgegen.Bleibt streitig, ob der Vermieter den behaupteten Zeitpunkt der Wiederinbesitznahme der Wohnung im ersten Rechtszug hinreichend eingegrenzt hat, vermag der Tatbestand zwar nicht gemäß § 314 ZPO zu beweisen, dass der Vortrag nicht erfolgt sei. Wenn das erstinstanzliche Gericht seine Entscheidung gerade auf die unterbliebene Konkretisierung des Vorbringens stützt, stellt sich das Schweigen des Tatbestands und des Protokolls der mündlichen Verhandlung aber als gewichtiges Indiz für das tatsächliche Ausbleiben des Sachvortrages dar.

Leitsatz: 1. Die Anforderungen an die Darlegung des Vermieters an eine Modernisierungsankündigung sind nicht so hoch anzusetzen, dass ihm die Möglichkeit der Modernisierung erschwert oder sogar vereitelt wird. 2. Bei den folgenden Maßnahmen handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen: Anschluss an die Fernheizung auch bei nur teilweiser Kraft-Wärmekopplung; Ausstattung mit funkablesbaren Wasserzählern; Stilllegung von Schornsteinen im Zusammenhang mit der Änderung der Beheizung; Einbau eines Handtuchheizkörpers; Einbau von Einhandmischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzern in Bad und Küche; Anbringung eines Hänge-WCs an einer Vorwandinstallation; Einbau einer styroporgetragenen Einbaubadewanne; Verstärkung des Elektrohausanschlusses; Installation einer Doppelsteckdose; Fassadendämmung nach EnEV; Einbau von Isolierglasfenstern. (Leitsätze der Redaktion)

Leitsatz: 1. Der Einbau einer zentralen Gasheizungsanlage, verbunden mit einer Warmwasseranlage, stellt keine Modernisierung dar (nachhaltige Einsparung von Endenergie), wenn durch die Umstellung von Niedertemperaturtechnik auf Brennwerttechnik zwar eine energieenergetische Verbesserung bei der Wärmeerzeugung erzielt wird, dem jedoch ein höherer Energiebedarf bei der Trinkwarmwasserbereitung und Wärmeverteilung gegenübersteht. 2. Eine getrennte Bewertung hinsichtlich der Energieeinsparung scheidet aus, wenn nach der Modernisierungsankündigung eine kombinierte Heiz- und Warmwasseranlage eingebaut werden soll. 3. Folgende Maßnahmen stellen Modernisierungsmaßnahmen dar: (a) 1. Austausch der vorhandenen Kastendoppel-, Einfach- und/oder Verbundfenster durch Fenster mit 2-fach-Iso-Wärmeschutzglas 4/16/4 UW 1,1 W/m²k; (b) Verstärkung des Hausanschlusses und Einbau neuer Elektrosteigeleitungen und Zentralisierung der Zähler; (c) Einbau einer Videogegensprechanlage, verbunden mit der Installation einer Sprechstelle mit Bildschirm in der Wohnung; (d) Anbau von Balkonständeranlagen, verbunden mit dem Anbau eines (zweiten, hofseitigen) Balkons. (Leitsätze der Redaktion)

Leitsatz: Feuchtigkeit in einem Keller eines im Jahre 1896 errichteten Hauses ist in der Regel kein wichtiger Grund, der für sich allein eine fristlose Kündigung des Mietvertrages durch den Mieter gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB rechtfertigt.

Leitsatz: a) Arglistig i.S.d. § 638 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. handelt nur derjenige, der bewusst einen offenbarungspflichtigen Mangel verschweigt. Ein solches Bewusstsein fehlt, wenn der Mangel von seinem Verursacher nicht als solcher wahrgenommen wird (Bestätigung von BGH, Urteil vom 11. Oktober 2007 - VII ZR 99/06, BGHZ 174, 32).b) Die verjährungsrechtliche Gleichsetzung der Verletzung einer Organisationsobliegenheit durch einen arbeitsteilig tätigen Architekten mit arglistigem Verhalten ist nur dann gerechtfertigt, wenn den Architekten der Vorwurf trifft, er habe mit seiner Organisation die Arglisthaftung vermeiden wollen. Dieser Vorwurf kann sich daraus ergeben, dass er, ohne selbst tätig zu werden, ganz darauf verzichtet, Gehilfen zur Erfüllung seiner Offenbarungspflicht einzuschalten. Er ist auch gerechtfertigt, wenn der Architekt hierfür Personal einsetzt, von dem er weiß, dass es jener Pflicht nicht nachkommen wird oder nicht nachkommen kann, sei es, weil er nicht ausreichend kompetente Gehilfen ausgesucht oder weil er ihnen keine ausreichende Möglichkeit gegeben hat, Mängel wahrzunehmen und pflichtgemäß zu offenbaren. Gleiches gilt, wenn er zwar ein entsprechendes Wissen nicht hat, er aber die Augen vor dieser Erkenntnis verschließt (BGH, Urteil vom 27. November 2008 - VII ZR 206/06, BGHZ 179, 55, 63, Tz. 21 f.).c) Der allein durch einen Baumangel verursachte Anschein einer Bauüberwachungspflichtverletzung kann nur ausnahmsweise den weitergehenden Anschein erwecken, der mit der Bauüberwachung beauftragte Architekt habe seine mit der Bauleitung befassten Mitarbeiter unsorgfältig ausgesucht oder eingesetzt. Ein solcher Anschein entsteht selbst bei schwerwiegenden Baumängeln jedenfalls dann nicht, wenn der sich hieraus ergebende Bauüberwachungsfehler seiner Art nach auch einem sorgfältig ausgewählten und eingesetzten Bauleiter unterlaufen kann (Bestätigung von BGHZ 179, 55, 63 f.) d) Entfernte Mangelfolgeschäden unterliegen nach dem auf bis zum 31. Dezember 2001 geschlossene Verträge anwendbaren Schuldrecht nicht dem werkvertraglichen Gewährleistungsrecht gemäß §§ 633 ff. BGB a.F. Ersatz für solche Mangelfolgeschäden erhält der Besteller vielmehr nur nach den Grundsätzen der positiven Vertragsverletzung. Dabei handelt es sich um einen Schadensersatzanspruch, auf den der Besteller keinen (abrechnungspflichtigen) Vorschuss beanspruchen kann.

Leitsatz: 1. Die Regelung über den Wärmeschutzüberbau einer Grenzwand in § 16 a NachbG Bln ist verfassungsgemäß.2. Bei einer Giebelwand kann eine Innendämmung bauphysikalische Nachteile verursachen, sodass der duldungspflichtige Nachbar sich nicht darauf als ihn weniger beeinträchtigende Alternative berufen darf.(Leitsätze der Redaktion)