Urteil Schadensersatz bei einvernehmlicher Vertragsaufhebung nach unberechtigter Kündigung

Schlagworte

Schadensersatz bei einvernehmlicher Vertragsaufhebung nach unberechtigter Kündigung; Mietpreisüberhöhung nur bei Zwangslage; Wirtschaftsstrafgesetz

Leitsätze

1. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen und hat keine Miete mehr gezahlt, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt, gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (vgl. BGH-Urteil vom 31.3.1993 - XII ZR 198/91 = BGHZ 122, 163).

2. Gibt eine Partei durch ihr Verhalten einen Kündigungsgrund, so kommt ein Schadensersatzanspruch des Kündigungsberechtigten auch dann in Betracht, wenn dieser den Vertrag daraufhin statt zu kündigen durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet (vgl. WoIf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1082 m.w.N.). Ist der Vermieter schadensersatzberechtigt, schuldet der Mieter in diesem Fall den Betrag, den er bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin als Miete hätte zahlen müssen (vgl. WoIf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1088 m.w.N.).

3. Ausnutzen i. S. d. § 5 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) bedeutet nach seinem Wortsinn das bewußte Zunutzemachen, einer für den anderen Teil ungünstigen Lage; dazu gehört mindestens, daß der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, daß der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urteil vom 13.04.2005 -VIII ZR 44/04 = NZM 2005, 534).

4. Der Teilgewerbeaufschlag besteht unabhängig von der Ausübung des mietrechtlich eingeräumten Gebrauchsrechts (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Er entfällt ohne Änderungsvereinbarung mit dem Vermieter nicht einmal bei Aufgabe der gewerblichen Nutzung und wird im übrigen nicht durch § 5 WiStrG, sondern nur durch § 138 BGB begrenzt (vgl. Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 685 m.w.N.).