Urteil Mietpreisüberhöhung

Schlagworte

Mietpreisüberhöhung; ortsübliche Vergleichsmiete; laufende Aufwendungen; Wirtschaftlichkeitsberechnung; Abschreibung; fiktive Eigenkapitalkosten

Leitsätze

1. Wird von dem Mieter ein Verstoß gegen § 5 WiStG für einen zurückliegenden Zeitraum geltend gemacht, so sind bei der Vermietung nachfolgende Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen (Anschluß an KG, GE 1995, 686).

2. Ein Sachverständigen-Gutachten, das die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich anhand von drei Vergleichsobjekten ermittelt und im übrigen auf dem Mietspiegel fußt, kann zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.

3. Ein Sachverständigen-Gutachten, das für einen bestimmten Zeitraum die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, kann auch für die Ermittlung der Vergleichsmiete in einem davor liegenden Zeitraum herangezogen werden, wenn dieser ein Jahr davor nicht überschreitet.

4. Ist der Eingangsbereich des Hauses in schlechtem Zustand, ist ein Abzug von dem sonst sich ergebenden ortsüblichen Mietzins gerechtfertigt.

5. Macht der Vermieter geltend, daß die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigende neu vereinbarte Miete wegen höherer laufender Aufwendungen gerechtfertigt ist, so muß er das durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen, die den Anforderungen des WoBindG entspricht.

6. Bei der Gebäudeabschreibung darf jedoch nicht der Verkehrswert angesetzt werden, sondern lediglich die Baukosten.

7. Verwaltungskosten dürfen nur in der für jedes Jahr gesetzlich zulässigen Höhe eingestellt werden.

8. Bewirtschaftungskosten dürfen nur insoweit angesetzt werden, als sie einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Daher muß die Position Hauswarts-/Entrümpelungskosten gesondert erläutert werden.

9. Fehlerhafte Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung machen diese dann nicht unwirksam, wenn sie ohne weiteres herausgerechnet werden können.

10. Abschreibungen für Ölzentralheizung und Sammelantenne sind zulässig.

11. Der Ansatz des Verkehrswertes statt des Kaufpreises als Grundlage für die Ermittlung der fiktiven Eigenkapitalkosten unterliegt dann keinen Bedenken, wenn ein geringerer Verkehrswert als der gezahlte Kaufpreis angesetzt wird.

12. Als Hypothekenzinsen können die sich aus den Monatsberichten der Deutschen Bank ergebenden marktüblichen Zinsen für erstrangig gesicherte Hypothekendarlehen angesetzt werden.

13. Der Mieter ist dann mit der Minderung nicht ausgeschlossen, wenn er die Mängel in bestimmten Abständen regelmäßig angezeigt hat.

14. Heizungsmängel zu Beginn der Heizperiode berechtigen nur dann zur Minderung, wenn die dadurch verursachten Innentemperaturen in der Wohnung im einzelnen vorgetragen werden.

15. Die Minderung des Mietzinses ist grundsätzlich auch wegen Baulärm, Schutzemissionen, Einschränkung des Lichteinfalls und erhöhter Einbruchsgefahr durch ein an der Außenfassade vor der Wohnung aufgestelltes Baugerüst gerechtfertigt. Auch insoweit muß aber eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung im einzelnen dargetan werden.