Urteil Der eine fristlose Kündigung rechtfertigende Zahlungsrückstand vermag eine ordentliche Kündigung nicht automatisch zu begründen

Schlagworte

Der eine fristlose Kündigung rechtfertigende Zahlungsrückstand vermag eine ordentliche Kündigung nicht automatisch zu begründen

Leitsätze

1. Hält der Vermieter an einer zum Zeitpunkt ihres Zugangs wirksamen ordentlichen Zahlungsverzugskündigung und einem darauf gestützten Räumungsanspruch fest, verstößt er in keinem Fall gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Das gilt auch bei einer nachträglichen Schonfristzahlung des Mieters, die gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zur Unwirksamkeit einer zeitgleich mit der ordentlichen Kündigung ausgesprochenen außerordentlichen Zahlungsverzugskündigung führt. 

2. Eine nach Kündigungszugang erfolgte Schonfristzahlung ist auch auf der Tatbestandsebene des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ausnahmslos unbeachtlich.

3. Ein Zahlungsverzug des Mieters, der sogar den Ausspruch einer außerordentlichen fristlosen Kündigung erlaubt, zieht nicht zwingend die Wirksamkeit einer darauf gestützten ordentlichen Kündigung nach sich. Auch im Falle der Überschreitung der Grenzen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sind bei der im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorzunehmenden Erheblichkeitsprüfung sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen und gegeneinander abzuwägen.

4. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Pflichtverletzung stehen im Rahmen der ordentlichen Zahlungsverzugskündigung nicht die relative Betrachtung von Rückstandsbetrag und monatlich zu leistender Miete, sondern die absolute Höhe des Rückstands und seine wirtschaftliche Bedeutung für den Vermieter im Vordergrund.

5. Die Beweislast für das Vorliegen belastender und das Fehlen entlastender Umstände trägt im Rahmen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB jeweils der Vermieter; den Mieter trifft lediglich eine sekundäre Darlegungslast für ihn entlastende Umstände.

6. Zur Verteilung der Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des für die Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB konstitutiven Verschuldens des Mieters.