Urteil Mieterhöhungserklärung/Erläuterung

Schlagworte

Mieterhöhungserklärung/Erläuterung; Stadtreinigung/Aufschlüsselung nach Reinigungsklassen; Müllabfuhrkosten/Aufschlüsselung nach Art und Anzahl der Müllgefäße; Versicherungskosten/Aufschlüsselung nach Versicherungsarten; Versicherungskosten/Aufschlüsselung nach den Prämien; Gartenpflegekosten/Erläuterung des Grundes der Kostensteigerung; Förderungsmittel/Erläuterung der infolge der Kürzung entstehenden Mehrkosten; Betriebskostenerhöhung/Erläuterung; Kapitalkosten/Angabe des Grundes der Zinssteigerung; Abschreibung/Erläuterung von Normal- und Sonderabschreibung; Instandhaltungspauschale/Angabe der Gesamtquadratmeterzahl und des Berechnungsschlüssels

Leitsatz

1. Anforderungen an die Erläuterungspflicht bei einer Mieterhöhung nach § 10 WoBindG:

a) Die Position "Stadtreinigung/Müllabfuhr" muß aufgeschlüsselt werden nach Reinigungsklassen und Art sowie Anzahl der Müllgefäße (LG Berlin MM 86, 250).

b) Die Anhebung der Versicherungskosten ist mit dem Hinweis auf die Erhöhung der Beitragsrichtzahl infolge gestiegener Baumarktpreise unzureichend erläutert. Erforderlich ist vielmehr eine Aufteilung nach den einzelnen Versicherungsarten und deren Höhe (vgl. Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 II. BV).

c) Position "Gartenpflege". Die Angabe "Erhöhung infolge Erneuerung des Spielsandes" reicht für eine ordnungsgemäße Erläuterung nicht aus, weil damit nur allgemein der Grund für die Erhöhung bezeichnet wird, ohne daß der Mieter in die Lage versetzt wird, die Berechtigung der Erhöhung der einzelnen Positionen rechnerisch nachzuprüfen.

d) Mieterhöhung wegen Kürzung der Förderungsmittel: Der allgemeine Hinweis auf eine Verringerung der vom Land Berlin gewährten Förderungsmittel stellt keine ausreichende Erläuterung dar, die von dem Mieter nachvollzogen werden kann. Vielmehr muß genau dargelegt werden, welche Förderungsmittel von der Kürzung betroffen sind.

e) Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten: Es muß genau dargelegt werden, warum sich die Eigenkapitalverzinsung gerade um (hier:) 6,5 % der aufgewendeten Kosten erhöhen soll. Allein die Angabe dieser Prozentzahl reicht insoweit nicht aus.

f) Der Vermieter muß erläutern, warum er eine Normalabschreibung von einem Prozent und eine Sonderabschreibung von 4 Prozent in Ansatz bringt. Daß diese Prozentzahlen sich möglicherweise aus der II. BV ergeben, kann und muß der Mieter nicht wissen.

g) Instandhaltungskostenpauschale: Allein die Gegenüberstellung der alten und neuen Pauschalbeträge pro qm entsprechend § 28 II. BV und die Aufschlüsselung der neuen Gesamtsumme in drei Einzelsummen genügt zu einer ordnungsgemäßen Erläuterung der Mieterhöhung nicht. Denn anhand dieser Angaben - ohne Bezeichnung der Gesamtquadratmeterzahl der Wohnanlage und des Berechnungsschlüssels - läßt sich nicht überprüfen, ob die Einzelsummen korrekt ermittelt worden sind.