Urteil Fristlose und fristgerechte Kündigung, Schonfristzahlung, Härtegründe trotz Berechtigung zur fristlosen Kündigung

Schlagworte

Fristlose und fristgerechte Kündigung, Schonfristzahlung, Härtegründe trotz Berechtigung zur fristlosen Kündigung

Leitsätze

1.
 Wird die wegen Zahlungsverzugs erklärte fristlose Kündigung in Folge einer „Schonfristzahlung“ wirkungslos, so steht § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB der Prüfung von Härtegründen im Hinblick auf die gleichzeitig hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung nicht entgegen. Das Gesetz ordnet in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB an, dass das vorangegangene Fehlverhalten des Mieters wegen der Schonfristzahlung eine fristlose Kündigung - rückwirkend - nicht (mehr) tragen kann; es liegt damit kein Grund (mehr) vor, der den Vermieter im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (vgl. schon Kammer - 64 S 191/17 -, Beschl. v. 1.3.2018, GE 2018, 763 f.; entgegen BGH - VIII ZR 6/04 -, Urt. v. 16.2.2005, JR 2006, 28 ff., Rn. 20).

2.
 Würde die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine Härte bedeuten, so sind die Interessen des Vermieters an der Beendung des Mietverhältnisses und diejenigen des Mieters am Erhalt der Wohnung nach § 574a BGB gegeneinander abzuwägen. Selbst wenn der Mieter über einen Zeitraum mehrerer Jahre im Zahlungsverzug war und sein Verschulden mit unberechtigten Minderungseinwänden zu rechtfertigen suchte, sodass das Vertrauen des Vermieters in die Zuverlässigkeit des Mieters zerstört und die ordentliche Kündigung begründet war, ist dabei das spätere Verhalten des Mieters zu berücksichtigen. Namentlich die Schonfristzahlung und die vollständige Tilgung der seither fällig gewordenen Forderungen des Vermieters können geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in die Zuverlässigkeit des Mieters zumindest teilweise wiederherzustellen und so sein Interesse an der Beendung des Mietverhältnisses zu mindern.