Urteil Formanforderungen an Begründung einer Mieterhöhung bei vereinbarter Teilinklusivmiete/Bruttokaltmiete


Schlagworte

Formanforderungen an Begründung einer Mieterhöhung bei vereinbarter Teilinklusivmiete/Bruttokaltmiete; Modernisierungszuschlag als Bestandteil der Miete; formelle und materielle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens; Mietspiegel mit Nettokaltmieten

Leitsätze

1. Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.

2. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam.

3. Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558 a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterläßt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluß an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03 -, GE 2004, 232 = NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05 -, GE 2005,1094 unter II 2 a, b).

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