Urteil Berliner Mietspiegel/Mieterhöhung

Schlagworte

Berliner Mietspiegel/Mieterhöhung; Mieterhöhung/Berliner Mietspiegel; Bruttokaltmiete/ortsübliche Vergleichsmiete (Berliner Mietspiegel); Betriebskosten/Teil der ortsüblichen Vergleichsmiete (Berliner Mietspiegel); ortsübliche Vergleichsmiete/Bruttokaltmiete (Berliner Mietspiegel), Mieterhöhungserklärung/Angabe der ortsüblichen Vergleichsmiete als Bruttokaltmiete (Berliner Mietspiegel); Mieterhöhungserklärung/Wirksamkeitsvoraussetzung

Leitsatz

Die Klage ist unzulässig, da ihr kein wirksames Erhöhungsverlangen des Kl. vorausgegangen ist (s. §§ 1 GVW, 2 Abs. 2 Satz 1, Abs. 3 MHG).

Das Erhöhungsverlangen des Kl. vom 27. Januar 1988 weist in seiner Begründung einen wesentlichen Mangel auf (wobei hier dahinstehen kann, ob die Differenzen zwischen Erhöhungsschreiben - Erhöhung von 528,35 DM auf 554,19 DM - und Klageantrag - Erhöhung von 524,22 DM auf 550,06 DM - die Wirksamkeit des Verlangens berühren; vgl. dazu Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 640):

Der Kl. hat in seinem Erhöhungsverlangen (unter zutreffender Einhaltung der sogenannten Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 GVW) einen Erhöhungsbetrag von 25,84 DM ausgewiesen, was zur Anhebung der monatlichen Miete auf 554,19 DM führen sollte. Zur Begründung hat der Kl. auf den Berliner Mietspiegel, dessen einschlägiges Feld 03 auf der Rückseite des Schreibens ausreichend kenntlich gemacht worden war, und auf "damit verlangte Miete je qm/monatlich von 4,62 DM" verwiesen. Der letztgenannte Betrag läßt sich jedoch aus der Erklärung des Kl. nicht nachvollziehen. Teilt man nämlich, wie es auch die Aufgliederung des vom Kl. benutzten Formulars nahelegt, die neue Miete von 554,19 DM durch die Wohnfläche von 117,37 qm, so ergibt sich eine qm-Miete von 4,72 DM und nicht von 4,62 DM.

Zwar hat der Kl. die Ansicht vertreten, die von ihm ausgewiesene qm-Miete treffe zu, weil bei dem Vergleich mit der Mietspiegelmiete Betriebskostenerhöhungen unberücksichtigt zu bleiben hätten (womit sich die Rechnung wie folgt darstellt: 516,90 DM + 5 % (= 25,85 DM) = 542,75 DM : 117,37 qm = 4,62 DM). Dem kann jedoch nicht gefolgt werden: Betriebskostenerhöhungen haben nämlich lediglich bei der Ermittlung der Kappungsgrenze außer Betracht zu bleiben (s. § 2 Abs. 1 GVW). Bei der Ermittlung der neuen qm-Miete und der Beurteilung der Ortsüblichkeit anhand des Mietspiegels kann dergleichen jedoch nicht gelten, denn der Mietspiegel geht von qm Mieten aus, die aufgrund der sogenannten Bruttokaltmieten ermittelt wurden, also der Grundmiete einschließlich der Betriebskosten. Will man folglich einen echten Vergleich der vom Mieter geforderten neuen Miete mit der ortsüblichen Miete, wie sie sich aus dem Mietspiegel ergibt, vornehmen, so müssen beide qm-Werte aus der Bruttokaltmiete ermittelt werden. Das vom Kl. gewählte Verfahren ist irreführend. Es gibt der Mieterin keine korrekte Information und kann damit kein sinnvoller Anstoß zu einer vorprozessualen Befriedigung des sich anbahnenden Streits zwischen den Mietvertragsparteien sein (vgl. auch Sternel a.a.O. Rdnr. 651). Der vorstehend dargelegte Mangel der Begründung des Erhöhungsverlangens führt zur Nichtigkeit der Erklärung (Sternel a.a.O. Rdnr. 701). Das Gericht verkennt dabei nicht, daß die Rechtsprechung teilweise dazu neigt, auch grobe Mängel in der Begründung des Erhöhungsverlangens hinzunehmen. Dabei wird jedoch übersehen, daß zumindest im Falle einer falschen Begründung, mit der die Verhältnisse günstiger dargestellt werden als sie es tatsächlich sind, jedenfalls ein wenig gewandter Mieter maßgeblich in seiner Entschließung über die Zustimmung beeinflußt werden kann. Eine solche dem Gebot von Treu und Glauben zuwiderlaufende Verhaltensweise des Vermieters darf von der Rechtsordnung nicht hingenommen werden (s. ferner die überzeugenden Ausführungen bei Sternel a.a.O. Rdnr. 654 f.). ...