Urteil Abzug von Instandsetzungskosten bei Mieterhöhungen nach Modernisierung


Schlagworte

Abzug von Instandsetzungskosten bei Mieterhöhungen nach Modernisierung; zulässige Mieterhöhung unter Vorbehalt; Mieterhöhung nach Abschluss einzelner Modernisierungsmaßnahmen

Leitsatz

1. Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme fällige Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Wohnraummieter umgelegt werden (Fortführung von BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03 -, NJW 2004, 1738 unter II 2 d).

2. Aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung muss deshalb hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen fällige Instandsetzungskosten erspart wurden. Einer umfassenden Vergleichsrechnung zu den hypothetischen Kosten einer bloßen Instandsetzung bedarf es hierzu nicht; erforderlich, aber auch ausreichend ist es, den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darzulegen.

3. Ein Mieterhöhungsverlangen kann grundsätzlich erst nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gestellt werden; werden jedoch tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.

4. Eine Mieterhöhung ist nicht wegen einer unzulässigen Bedingung unwirksam, wenn sie unter dem Vorbehalt abgegeben wird, dass noch nicht umgelegte Mehrkosten (hier: wegen Bauverzögerungen) zu einer weiteren Mieterhöhung führen könnten, und wenn der Abzug von Instandsetzungskosten nur vorsorglich ohne Rechtsanspruch und Verpflichtung und jederzeit widerruflich erfolgt.

5. Eine Erneuerung der Gegensprechanlage und der Elektroinstallation ist nur dann eine Modernisierung, wenn dadurch der Wohnwert (Komfort) für den Mieter erhöht wird.

6. Die Einrichtung eines eingezäunten und abschließbaren Müllplatzes ist auch dann eine Modernisierungsmaßnahme, wenn der neue Müllplatz für den Mieter (nur) etwas weiter vom Haus entfernt ist als der bisherige Müllstandort.

(Leitsätze zu 4., 5., 6. der Redaktion)

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