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Leitsatz: a) Die Kündigungsbeschränkung nach § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB erfordert nicht, dass zusätzlich zu den im Tatbestand dieser Vorschrift genannten Voraussetzungen - hier die nach der Überlassung an den Mieter erfolgte Veräußerung des vermieteten Wohnraums an eine Personengesellschaft (§ 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 Alt. 1 BGB) - an dem vermieteten Wohnraum Wohnungseigentum begründet worden ist oder der Erwerber zumindest die Absicht hat, eine solche Wohnungsumwandlung vorzunehmen. b) Diese Auslegung des § 577a Abs. 1a Satz 1 BGB verstößt weder gegen die verfassungsrechtlich geschützten Rechte des Vermieters gemäß Art. 3 Abs. 1 GG und Art. 14 GG noch gegen den verfassungsrechtlichen Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

Leitsatz: 1. Wird ein Wohnraummietverhältnis nach dem Eintritt eines qualifizierten Zahlungsrückstandes fristlos und zugleich „vorsorglich hilfsweise“ fristgemäß gekündigt, so hat der Zugang dieser Erklärung das sofortige Ende des Mietverhältnisses und die gleichzeitige Entstehung eines Anspruchs auf Räumung und Herausgabe für den Vermieter zur Folge. Die vorsorglich fristgemäß ausgesprochene Kündigung geht ins Leere, weil ein Mietverhältnis, das nach Ablauf einer Kündigungsfrist beendet werden könnte, nicht (mehr) besteht.2. Der Eingang einer Schonfristzahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führt dazu, dass die Wirkungen der fristlosen Kündigung - also u. a. die mit ihrem Zugang entstandenen Ansprüche des Vermieters - erlöschen. Unbeschadet dieser Rechtsfolgen bleibt es aber dabei, dass im Zeitraum zwischen Zugang der Kündigung und Eingang der Zahlung ein Mietverhältnis nicht bestanden hat. 3. Die Frage nach der Wirkung einer „hilfsweise fristgemäß“ erklärten Kündigung entscheidet sich entsprechend den allgemein anerkannten Grundsätzen zur Wirkung rechtsgestaltender Verfügungen allein im Zeitpunkt ihres Zugangs. Entfaltet eine solche Kündigung zu dieser Zeit keine Wirkungen, so ist dies endgültig. Ein späteres „Wirksamwerden“ der fristgemäßen Kündigung allein durch den Eintritt neuer Verhältnisse (etwa den Eingang einer Schonfristzahlung) findet nicht statt. Ein Recht zur fristgemäßen Kündigung muss stattdessen in einem solchen Fall ggf. neu ausgeübt werden und von einem dann bestehenden Kündigungsgrund gedeckt sein.