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Leitsatz: Gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB ist § 573 c Abs. 4 BGB auf vor dem 1. September 2001 geschlossene Mietverträge auch dann nicht anzuwenden, wenn die Kündigung nach dem 31. Dezember 2002 erklärt worden ist. Diese Übergangsregelung zum Mietrechtsreformgesetz wird nicht mit Wirkung ab 1. Januar 2003 durch die Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB verdrängt.

Leitsatz: Der Mieter einer Eigentumswohnung hat gegen seinen Vermieter auch dann einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig machen und - soweit erforderlich - ein zustimmender Beschluß der Wohnungseigentümerversamlung noch nicht vorliegt.

Leitsatz: 1. Ist die Wohnung wegen notwendiger Instandsetzungsarbeiten unbenutzbar und die Miete daher auf null gemindert, so kann die Mieterin zwar dem Grunde nach Erstattung der ihr durch die Anmietung einer Ersatzunterkunft entstehenden Kosten beanspruchen. Unabhängig davon, ob sie diese Kosten gemäß § 555a Abs. 3 BGB als Aufwendungen oder nach § 536a Abs. 1 BGB als Schaden qualifiziert, muss sie sich aber die auf Grund der Mietminderung ersparten Mietzahlungen anrechnen lassen, da es sonst zu einer unbilligen Überkompensation käme. Bleiben die Kosten für die Ersatzunterkunft hinter der Vertragsmiete zurück, steht der Mieterin ein Erstattungsanspruch nur insoweit zu, als sie darlegen kann, dass der Nutzen der Ersatzunterkunft drastischer hinter dem vertragsgemäßen Nutzen der Wohnung zurückblieb als die Aufwände für ihre Beschaffung hinter der vertragsgemäßen Miete. (Entgegen/Abgrenzung LG Berlin – 67 S 336/20 –, Urt. v. 25.03.2021, GE 2021, 635)2. Die Installation von Fensterschlössern, Stangenschloss und Überwachungskameras zu Kosten von mehr als 3.500,00 € mag sich angesichts der Einrüstung des Miethauses mit einem Baugerüst als sinnvolle Sicherungsmaßnahme einordnen lassen. Es handelt sich aber nicht um Aufwendungen, die ein von Sanierungsarbeiten betroffener Mieter im Sinne des § 555a Abs. 3 BGB unbedingt machen „muss“.3. Erleidet eine Mieterin durch Kontakt mit schon zu Mietbeginn in der Wohnung vorhandenen künstlichen Mineralfasern allergische Reaktionen, die zwar ihren Auswirkungen nach nicht mit einem anaphylaktischen Schock mit Atemnot zu vergleichen, aber prinzipiell unbeherrschbar sind und zu Anschwellungen an Gesicht und Körper führen, kann ein Schmerzensgeld von 1.000,00 € angemessen sein. Macht die Mieterin geltend, sie sei durch den Kontakt mit den Schadstoffen und die Vorenthaltung der Wohnung auch psychisch betroffen, rechtfertigt dies nicht ohne weiteres die Einholung eines Sachverständigengutachtens, um ihrer weiter gehenden Schmerzensgeldforderung nachzugehen. Vielmehr bedarf es der Vorlage eines ausführlichen ärztlichen Attests, um eine psychische Beeinträchtigung mit Krankheitswert hinreichend substantiiert darzulegen.4. Kann die Mieterin keine signifikant über das allgemeine Lebensrisiko hinausgehende Gefahr aufzeigen, dass sie auf Grund der Schadstoffbelastung der Wohnung zukünftig in physischer oder psychischer Hinsicht erkranken werde, so ist ihre auf Feststellung der Ersatzpflicht des Vermieters für zukünftige immaterielle Schäden gerichtete Klage unzulässig.

Leitsatz: Überzieht der Mieter den Vermieter bewusst und wider besseres Wissen mit wahrheitswidrigen Behauptungen mit einer Klage, um sich einen Vermögensvorteil zu verschaffen, ist jedenfalls eine ordentliche Kündigung gerechtfertigt.(Leitsatz der Redaktion)

Leitsatz: 1. Zu den formellen Anforderungen an eine Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB; zur hinreichenden Beschreibung von Art und voraussichtlichem Umfang der Modernisierungsmaßnahme.2. Eine nachhaltige Einsparung von Endenergie i.S.d. § 555b Nr. 1 BGB liegt schon dann vor, wenn die Maßnahme dauerhaft wirkt und bei im Übrigen unveränderter bestimmungsgemäßer Nutzung der Mieträume zu einer messbaren Reduzierung des Energieverbrauchs führen wird. Führt die Maßnahme zu einer deutlichen Reduzierung der durch U-Werte konkretisierten Wärmedurchgangskoeffizienten, wird zukünftig - bei im Übrigen identischen Rahmenbedingungen - entsprechend deutlich weniger Energie aufgewandt werden müssen, um in den Räumen eine bestimmte Zieltemperatur zu gewährleisten. Dieser physikalische Zusammenhang liegt auf der Hand und kann nicht erfolgreich bestritten werden.3. Ein gerichtlicher Sachverständiger darf die einschlägigen DIN-Vorschriften sowie die vom Bundesministerium für Wirtschaft und Energie sowie vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit veröffentlichte „Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ zugrunde legen, um das Maß der zu erwartenden Energieeinsparung zu ermitteln. Das Vorbringen, der tatsächliche Energieverbrauch in der Vergangenheit habe schon deutlich unter den von der Sachverständigen erst für die Zeit nach Durchführung der Maßnahme prognostizierten Werten gelegen, rechtfertigt nicht den Schluss, dass die für den aktuellen Bestand angesetzten U-Werte unzutreffend seien und das Gebäude tatsächlich jetzt schon eine viel bessere Dämmung aufweise.

Leitsatz: Der Mieter ist grundsätzlich und in der Regel berechtigt, den Anspruch aus § 546 BGB bereits vor Vertragsende zu erfüllen mit der Folge des Annahmeverzugs bei Ablehnung der angebotenen Schlüsselübergabe.

Leitsatz: 1. Wird von dem Mieter ein Verstoß gegen § 5 WiStG für einen zurückliegenden Zeitraum geltend gemacht, so sind bei der Vermietung nachfolgende Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen (Anschluß an KG, GE 1995, 686). 2. Ein Sachverständigen-Gutachten, das die ortsübliche Vergleichsmiete lediglich anhand von drei Vergleichsobjekten ermittelt und im übrigen auf dem Mietspiegel fußt, kann zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. 3. Ein Sachverständigen-Gutachten, das für einen bestimmten Zeitraum die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, kann auch für die Ermittlung der Vergleichsmiete in einem davor liegenden Zeitraum herangezogen werden, wenn dieser ein Jahr davor nicht überschreitet. 4. Ist der Eingangsbereich des Hauses in schlechtem Zustand, ist ein Abzug von dem sonst sich ergebenden ortsüblichen Mietzins gerechtfertigt. 5. Macht der Vermieter geltend, daß die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 % übersteigende neu vereinbarte Miete wegen höherer laufender Aufwendungen gerechtfertigt ist, so muß er das durch eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nachweisen, die den Anforderungen des WoBindG entspricht. 6. Bei der Gebäudeabschreibung darf jedoch nicht der Verkehrswert angesetzt werden, sondern lediglich die Baukosten. 7. Verwaltungskosten dürfen nur in der für jedes Jahr gesetzlich zulässigen Höhe eingestellt werden. 8. Bewirtschaftungskosten dürfen nur insoweit angesetzt werden, als sie einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung entsprechen. Daher muß die Position Hauswarts-/Entrümpelungskosten gesondert erläutert werden. 9. Fehlerhafte Ansätze in der Wirtschaftlichkeitsberechnung machen diese dann nicht unwirksam, wenn sie ohne weiteres herausgerechnet werden können. 10. Abschreibungen für Ölzentralheizung und Sammelantenne sind zulässig. 11. Der Ansatz des Verkehrswertes statt des Kaufpreises als Grundlage für die Ermittlung der fiktiven Eigenkapitalkosten unterliegt dann keinen Bedenken, wenn ein geringerer Verkehrswert als der gezahlte Kaufpreis angesetzt wird. 12. Als Hypothekenzinsen können die sich aus den Monatsberichten der Deutschen Bank ergebenden marktüblichen Zinsen für erstrangig gesicherte Hypothekendarlehen angesetzt werden. 13. Der Mieter ist dann mit der Minderung nicht ausgeschlossen, wenn er die Mängel in bestimmten Abständen regelmäßig angezeigt hat. 14. Heizungsmängel zu Beginn der Heizperiode berechtigen nur dann zur Minderung, wenn die dadurch verursachten Innentemperaturen in der Wohnung im einzelnen vorgetragen werden. 15. Die Minderung des Mietzinses ist grundsätzlich auch wegen Baulärm, Schutzemissionen, Einschränkung des Lichteinfalls und erhöhter Einbruchsgefahr durch ein an der Außenfassade vor der Wohnung aufgestelltes Baugerüst gerechtfertigt. Auch insoweit muß aber eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs der Wohnung im einzelnen dargetan werden.

Leitsatz: Es soll ein Rechtsentscheid des Kammergerichts herbeigeführt werden über folgende Frage: Hat der Mieter einer Eigentumswohnung gegen seinen Vermieter einen durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das Ge meinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich machen und ein entsprechender Beschluß der Eigentümerversammlung fehlt?

Leitsatz: 1. Zu den gegen das Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit vorzusehenden Maßnahmen gehört die ordnungsgemäße Eindeckung der Dächer und die Abführung des Niederschlagwassers durch Dachrinnen und Fallrohre. 2. In dem nach § 3 oder nach § 8 WEG geteilten Grundstück ist die Verantwortung für das gemeinschaftliche Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen. Insbesondere Fundament, die Fassade und das Dach, tragende Wände und die Geschossdecken sind notwendiger Bestandteil des gemeinschaftlichen Eigentums. 3. Es stellt im konkreten Fall keinen Ermessensfehler dar, wenn die Behörde die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Zustandsverantwortliche zu Abdichtungsmaßnahmen verpflichtet und nicht die Sondereigentümerin der Dachgeschosseinheiten.

Leitsatz: Tragen die Mieter schlüssig vor, die geltend gemachten Schadenersatzansprüche seien gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjährt, so hat der Vermieter seinerseits schlüssig darzutun, dass seine Klage die Verjährungsfrist gewahrt habe. Weist das Gericht im Verhandlungstermin darauf hin, dass dazu die bloße Angabe des Monats der Wiederinbesitznahme der Wohnung nicht ausreiche, muss der Vermieter das konkrete Datum der Inbesitznahme der Wohnung angeben oder dartun, aus welchen Gründen ihm eine sofortige Erklärung im Sinne des § 139 Abs. 5 ZPO unmöglich sei. Wenn er dies schuldhaft versäumt, stehen die Präklusionsvorschriften der §§ 529, 531 ZPO der nachträglichen Substantiierung seines Vortrags im Berufungsrechtszug entgegen.Bleibt streitig, ob der Vermieter den behaupteten Zeitpunkt der Wiederinbesitznahme der Wohnung im ersten Rechtszug hinreichend eingegrenzt hat, vermag der Tatbestand zwar nicht gemäß § 314 ZPO zu beweisen, dass der Vortrag nicht erfolgt sei. Wenn das erstinstanzliche Gericht seine Entscheidung gerade auf die unterbliebene Konkretisierung des Vorbringens stützt, stellt sich das Schweigen des Tatbestands und des Protokolls der mündlichen Verhandlung aber als gewichtiges Indiz für das tatsächliche Ausbleiben des Sachvortrages dar.