Urteil Wohnwertmindernde und -erhöhende Merkmale nach dem Berliner Mietspiegel, fehlender Mieterkeller, unzureichender Fahrradabstellraum, bevorzugte Citylage, aufwendig gestaltetes Wohnumfeld, Ersatz einer Uralt-Gastherme keine Modernisierung

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Wohnwertmindernde und -erhöhende Merkmale nach dem Berliner Mietspiegel, fehlender Mieterkeller, unzureichender Fahrradabstellraum, bevorzugte Citylage, aufwendig gestaltetes Wohnumfeld, Ersatz einer Uralt-Gastherme keine Modernisierung

Leitsätze

1. Das wohnwertmindernde Merkmal „Kein Mieterkeller oder Kellerersatzraum zur alleinigen Nutzung des Mieters vorhanden“ liegt vor, wenn dem Mieter ein Kellerraum weder mitvermietet noch angeboten wurde. Dass Kellerraum lediglich vorhanden war, reicht nicht, weil bei dieser Sicht das Negativmerkmal bereits dann entfiele, wenn ein einziger Mieterkeller für eine Vielzahl von Mietwohnungen vorhanden wäre, unabhängig von der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit.

2. Ein Fahrradabstellraum für lediglich fünf Stellplätze stellt für ein vierstöckiges Mietshaus mit zwei Vorderhäusern und Seitenflügeln kein wohnwerterhöhendes Merkmal dar, weil es nicht ausreichend dimensioniert ist; ein solcher Raum kann auch nicht als „Gemeinschaftsraum“ gewertet werden.

3. Liegt lediglich ein Endenergiebedarfskennwert vor, ist zur Vergleichbarkeit der nach der Orientierungshilfe zum Mietspiegel maßgebliche Verbrauchsenergiekennwert um 20 % zu erhöhen.

4. Eine bevorzugte Citylage kann nicht mehr angenommen werden, wenn der Fußweg zur „City“ ungefähr 15 Minuten in Anspruch nimmt.

5. Ein „aufwendig gestaltetes Wohnumfeld“ liegt nicht bereits dann vor, wenn der Hof befestigte Wege und eine umzäunte Fläche für Müllstandsgefäße aufweist. Zur Erfüllung des Merkmals ist vielmehr ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der zwar in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, aber über grundlegende Strukturen wie befestigte Wege oder bepflanzte Bereiche signifikant hinausgehen muss. 

6. Erfüllt eine bauliche Veränderung (hier: Ersatz einer mehr als 30 Jahre alten Gastherme) sowohl die Kriterien einer Modernisierungs- als auch einer Erhaltungsmaßnahme („modernisierende Instandsetzung“), beträgt mit Blick auf das Betriebsverbot von Uralt-Heizungen der abzuziehende Instandhaltungsanteil 100 % der Kosten, so dass eine Modernisierungsumlage entfällt. (Leitsätze der Redaktion)