Urteil Regelmäßige Berücksichtigung der Flächen von Wintergärten, Balkonen und Terrassen zu einem Viertel der Grundfläche

Schlagworte

Regelmäßige Berücksichtigung der Flächen von Wintergärten, Balkonen und Terrassen zu einem Viertel der Grundfläche

Leitsätze

1.
 Im Rahmen eines in Berlin nach dem 31. Dezember 2003 zustande gekommenen Wohnungsmietverhältnisses ist die Wohnfläche mangels anderweitiger Vereinbarung der Vertragsparteien nach der Wohnflächenverordnung zu ermitteln, sodass Wintergärten, Balkone und Terrassen regelmäßig nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche zu berücksichtigen sind. Eine örtliche Verkehrssitte, der Wohnflächenermittlung ein anderes Regelwerk als die Wohnflächenverordnung zugrunde zu legen, gibt es in Berlin nicht. Die dennoch weit verbreitete Praxis, die Grundflächen von Balkonen und Terrassen grundsätzlich zur Hälfte zu berücksichtigten, stellt sich als fehlerhafte Anwendung des zur Wohnflächenermittlung herangezogenen Regelwerks dar und kann der Vertragsauslegung deshalb nicht als örtliche Übung zugrunde gelegt werden.

(Entgegen LG Berlin - 65 S 130/10 -, Urt. v. 19. 7.2011, GE 2011, 1086 f.; Anschluss BGH - VIII ZR 231/06 -, Urt. v. 23.5.2007, GE 2007, 1047 ff.)

2.
Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach §§ 558 ff. BGB ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch dann anhand der tatsächlichen Wohnfläche zu ermitteln, wenn diese um bis zu 10 % von der vertraglich zugrunde gelegten Wohnfläche abweicht. Die 10-%-Grenze ist aber für die Ermittlung der Kappungsgrenze von Bedeutung. Bleibt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % hinter der vertraglich vorgesehenen Wohnfläche zurück, liegt regelmäßig ein zur Mietminderung führender Mangel der Wohnung vor, der nicht behebbar ist, sondern die Beschaffenheit der Wohnung bestimmt. Die Kappungsgrenze ist dann anhand der geminderten Ausgangsmiete zu ermitteln. 


(Anschluss BGH - VIII ZR 266/14 -, Urt. v. 18.11.2015, GE 2016, 49 ff.; Abgrenzung BGH - VIII ZR 219/04 -, Urt. v. 22.2.2006, NJW-RR 2006, 801 f./LG Hamburg - 307 S 52/04 -, Urt. v. 1.7.2004, WE 2005, 20 f.)