Urteil Ermittlung der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach der Formel „Mietspiegel + 10 %“, Marktmiete, ortsübliche Vergleichsmiete, keine Berücksichtigung von Mietereinbauten

Schlagworte

Ermittlung der Nutzungsentschädigung bei Vorenthaltung der Mietsache nach der Formel „Mietspiegel + 10 %“, Marktmiete, ortsübliche Vergleichsmiete, keine Berücksichtigung von Mietereinbauten

Leitsätze

1. 
Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB in Höhe der Miete, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist, entsteht mit der Vorenthaltung der Mietsache. Das Verlangen des Vermieters, eine den zuletzt vereinbarten Mietzins übersteigende Nutzungsentschädigung zu zahlen, ist lediglich Fälligkeitsvoraussetzung, führt aber nicht erst zur Entstehung der Forderung.

2.
 Maßstab für die Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 2. Alt. BGB ist nicht die „ortsübliche Vergleichsmiete“ im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB, sondern die bei Neuabschluss eines Mietvertrages erzielbare Marktmiete
(Anschluss BGH - VIII ZR 17/16 -, Urt. v. 18.1.2017, GE 2017, 221 f.).

3.
 Die im Falle einer Neuvermietung erzielbare Marktmiete kann anhand einer Schätzung auf Grundlage des Berliner Mietspiegels ermittelt werden, wobei im Hinblick auf den angespannten Berliner Mietmarkt und die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ im Sinne des § 556d Abs. 1 BGB ein Zuschlag von 10 % zu berücksichtigen ist. Mietvertragliche Beschränkungen, die den Vermieter bis zum Ende des Mietverhältnisses daran hindern, von den Mietern finanzierte Ausstattungsmerkmale zum Anlass einer Mieterhöhung zu nehmen, spielen dabei keine Rolle. Zugunsten des Vermieters sind daher auch alle Einbauten und Verbesserungen zu berücksichtigen, hinsichtlich derer die Mieter auf einen Rück- oder Ausbau verzichtet haben; denn diese sind spätestens mit der Rückgabe der Wohnung in das Eigentum des Vermieters übergegangen. Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass sie im Falle einer pünktlichen Wohnungsrückgabe Rückbauten vorgenommen oder Einrichtungen mitgenommen hätten, obliegt den Mietern.