Urteil Betriebskostennachforderung und Schönheitsreparaturen bei Eigentumsübergang

Schlagworte

Betriebskostennachforderung und Schönheitsreparaturen bei Eigentumsübergang; Beendigung des Mietverhältnisses; Schlüsselrückgabe; endgültige Erfüllungsverweigerung

Leitsätze

1. Der Erwerber des vermieteten Hausgrundstücks kann Nachforderungen auf Betriebskosten erst für die Zeit nach seiner Eintragung in das Grundbuch geltend machen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter auf Anweisung des Vermieters und Voreigentümers die Miete bereits vorher an den Erwerber gezahlt hatte.

2. Der Erwerber muß, wenn er für die Zeit vor seiner Eintragung über die Betriebskosten abrechnet, deutlich machen, daß er in Vollmacht des Veräußerers handelte, um die Abrechnung diesem als dem früheren Vermieter zurechnen zu können.

3. Haben mehrere Käufer das vermietete Grundstück gemeinsam erworben, ist eine Betriebskostenabrechnung durch nur einen von ihnen unwirksam.

4. Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nur dann verlangen, wenn er entweder den Mieter vergeblich in Verzug und ihm eine Nachfrist unter Ablehnungsandrohung gesetzt hat oder der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen endgültig verweigert hat. Hat der Mieter vor rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses die Schlüssel zur Wohnung zurückgegeben und diese geräumt, so kann darin grundsätzlich noch keine endgültige Erfüllungsverweigerung gesehen werden. Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter den Mieter nach Schlüsselrückgabe auffordert; verlangt der Mieter daraufhin die Schlüssel vor rechtlicher Beendigung des Mietverhältnisses zurück, verweigert aber der Vermieter die Schlüsselrückgabe, so kann er sich auch nicht auf den späteren Ablauf der gesetzten Nachfrist berufen.