Urteil Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand von Vergleichswohnungen

Schlagworte

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand von Vergleichswohnungen; Wohnungseinordnung in Baualtersklasse; Zechensiedlung

Leitsätze

Ordnet der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die streitgegenständliche Wohnung in eine nicht ihrem Baujahr entsprechende jüngere Baualtersklasse ein, ist der Streit zur Berechtigung dieser Maßnahme nicht eine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens.

Der Tatrichter ist bei der Beurteilung der Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel im Sinne des § 558 a Abs. 2 BGB beschränkt. Liegt ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, ist vom Tatrichter materiell-rechtlich zu überprüfen, ob die konkret vom Vermieter verlangte Mieterhöhung tatsächlich berechtigt ist, insbesondere ob die neue Miete innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Hierzu darf das Berufungsgericht den vom Vermieter im Rechtsstreit zusätzlich zum in Bezug genommenen Mietspiegel angebotenen Sachverständigenbeweis erheben. Der Sachverständige muss dann bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der gesamten Gemeinde berücksichtigen und darf nicht nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, heranziehen.

(Leitsätze der Redaktion)